老龄化的社会，房子会越来越不值钱吗？
楼市南京 2018-01-08 14:41
[摘要] 在11月份人社部发布的《中国社会保险发展报告2016》中，进一步的指出了中国目前面临的未富先老的尴尬局面。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">在11月份人社部发布的《中国社会保险发展报告2016》中，进一步的指出了中国目前面临的未富先老的尴尬局面。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">未富先老的中国
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">先来看看这份报告。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">报告中有一个“中国分地区企业养老保险抚养比”情况，平均水平是2.80，这意味着，平均每2.8个劳动力要抚养一位老人。
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更让人不安的是，表格中的31个省中，仅有8个省的抚养比超过水平，剩下的23个省的抚养比均在平均值以下。而黑龙江尤其严重，抚养比仅为1.30，几乎相当于1个劳动力养1个老人。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">从抚养比表格也大致反映了我国劳动力迁移方向。抚养比的广州，虹吸效应最强，人口净流入多，年轻人占比大，而东三省则是人口流出严重，老年人口占比大。
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说到东北，新年伊始，毛振华的喊话视频又引发了“投资不过山海关”的讨论（具体事件大家自行百度）。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">“投资不过山海关”这话一度成了盘旋在东三省上空的魔咒。从官方到民间，从媒体到自媒体，都对东北地区的衰落进行了反思。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">这厢，东北经济还没来得及振兴，人口危机却已兵临城下。单以大学生群体为例，考上外地大学的，十个有九个毕业后不愿意回东北。而在东北上大学的，毕业后十个也有八个想往外走。从增长速度看，从2006年到2015年，东北地区年均增长率仅为0.21%。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">在过去，东北也曾经是重要的人口流入地，“闯关东”至今仍然是许多人心中深刻的记忆。但人口净流入如今已成为历史。2000年第五次人口普查的时候，东北三省人口净流入36万，而十年后的“六普”则显示，东北人口净流出200万人。
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在这样一个人口持续流出的地方，房价自然也成了无源之水。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">
截止2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在29个重点城市中排名。库存高，人又少，房价自然是跌到惨不忍睹。2016年6月沈阳市新建商品住宅均价跌回5年前，只有6979元/㎡。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">
沈阳的楼市，就是东北的缩影，而东北楼市，也将是三四线城市的缩影。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">从东北看，你会发现，我国现在的养老形势十分严峻，只不过大多数人没到达退休的年纪，还未能感受这种危机。
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据统计，60岁以上的老年人口已经突破了2.3亿，占总人口的比重已经达到16.7%，其中65岁以上的老年人口已经突破1.5亿，占总人口比重达到10.8%。已经进入了国际规定的老龄化社会。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">当下的中国，可谓是名副其实的白发中国。不仅如此，中国还步入了长寿时代，60岁以上老人的平均余寿已经超过20岁（人均预期寿命达到79岁），而且未来的人均寿命还会延长。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">生活在中国的年轻人以后面临的压力会越来越大，政府的负担也会越来越重。此外，目前市面上，有一种说法流行正盛：
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将来的孩子根本不缺房子，每个人都能从老人手中继承多套房产，住房会出现过剩。因此，房价受供大于求的影响，肯定会大跌。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">事实真的会是这样么？房子真的会过剩么？并不会。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">因为老龄化，并不代表着人就立刻死去。不是说爷爷奶奶到了60岁就把房子过户到孙子名下，腾出房子了，他们依然是要住房的。而且由于老龄化的发生，户数可能还会增加。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">中国养老问题压力山大
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">未来会出现“乡村鬼城”吗？
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">面对严峻的养老问题，12月25日，保监会副主席在出席中国养老与健康保险50人论坛成立仪式时指出，中国作为老龄化速度快、未富先老的发展中国家，不能简单复制发达国家的福利制度。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">而且进一步指出，要推动商业养老保险在多层次养老保障体系中发挥更大作用。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">（保监会官网截图）
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">如果把这些官方语言翻译成大白话，就是说，个人养老不能完全靠政府，个人多买商业保险，多投资才是王道。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">毕竟，到了“老龄化”现象严重的时候，政府压力不是一般的大。以日本为例。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">我们都知道，日本已经进入了一个人类历史上未曾经历的超高龄化社会，整个社会已经失去了活力。从动态图可以看出，日本新生儿人口比例越来越小。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">据日本总务厅的统计，日本现有人口，1亿2700多万，到2020年将降到1亿2400多万。而超过65岁的高龄人口却超过26.7%，到2025年将达到30%，每4名日本人中就有1位75岁以上的超高龄老人。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">前不久，日本著名管理学家大前研一先生写了一本书，叫《低欲望社会》，副标题叫“胸无大志的时代”。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">在这本书中，他感叹道：日本年轻人没有欲望、没有梦想、没有干劲。无论物价如何降低，消费无法得到刺激；经济没有明显增长，银行信贷利率一再调低，而30岁前购房人数依然逐年下降；年轻人对于买车几乎没有兴趣，奢侈品消费被嗤之以鼻；宅文化盛行，一日三餐能打发就行。日本已经陷入“低欲望社会”。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">日本的这一种无欲望社会，反映在社会的各个方面，譬如日本人没有炒房的欲望、没有炒股的欲望、没有结婚的欲望、没有购物的欲望，宅男宅女越来越多，谈恋爱觉得麻烦，上超市觉得多余，一部手机便框定了自己生活的所有。
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为了缓解老龄化社会对社会带来的负面影响，日本政府努力鼓励女性多生孩子，但收效甚微，而日本政府也不太接受大规模的外来移民——而其它一些低生育率的发达国家通过接纳移民来稳定人口数量。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">人口的下降，高龄社会的到来，让日本政府为空置的房子发愁。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">空房子如瘟疫般蔓延，“鬼城”越来越多
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">日本总务部2014年调查结果显示，日本住宅总量达6063万户，其中闲置空房820万户，也就是说，每七户住宅中就有一户空置。野村综合研究所表示，如果不解决这个问题，空房比率将在未来10年提高到20%。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">尤其是日本的一些农村地区，65岁以上的老人占大多数，空出来的房子越来越多，而另一边以东京为中心的日本首都圈的人口却又在迅速膨胀，和日本农村形成了一个让人哭笑不得的对比。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">东京都市圈人口密度及变化情况
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">东京都市圈内人口超过100万以上的城市有4个，人口在50-100万的城市5个，人口在20-50万的城市20个，人口在20万以下的城市93个。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">从人口空间分布看，东京都市圈大致可分为核心区、近郊区和远郊区。核心区面积为621平方公里，人口为895万人，人口密度14412人/平方公里；近郊区面积为1566平方公里，人口为420万人；远郊区为11372平方公里，人口为2246万人。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">东京爆满，乡村“鬼城”，这一现象可能将成为未来数十年困扰日本的怪病。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">以房养老，是无奈也是现实
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">在中国的大多数农村，许多老年人的生活是单调的，他们的孩子都在外面工作，一年只仅仅回家几次看望他们。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">前段时间和一位粉丝聊天，她说孩子结婚了在城市里买了房子，小两口的工资够上还房贷车贷的，看着都心疼，想帮孩子一把，又心有余而力不足，趁着自己还能动，以后也给只好做一些力所能及的事情，多挣点钱，减轻孩子们以后的养老负担。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">中国的爸妈啊，总是这么让人心疼，全身心的扑在孩子们身上，全然忘了自我。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">不止农村，繁华的都市，一辈子勤勤恳恳，任劳任怨的中产阶级，拿出一辈子的积蓄为孩子买一套房，退休后靠几千元退休金度日，他们不敢生病不敢旅游。
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现阶段下，“以房养老”是无奈，也是现实。历史的经验告诉我们，除了房产，所有投资和理财都是赌博。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">现阶段下，我国的“以房养老”主要有以下4种形式，大家最熟悉的更多是“以租换养”这个形式。不少人靠着，日子过得有滋有味。
RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">有人说，“以房养老”是个伪命题，你看日本，几乎人人都有好几套房子，空置房屋那么多，你卖给谁租给谁去？最后只能空置，形成资源浪费，赶紧把房子都卖了吧！
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事实上呢，日本的“鬼城”多在农村地区，以东京为中心的日本首都圈容纳了大部分的人口，从东京的人口分布看，约1.4万平方公里吸纳了近3600万人口，房子易手流通频率远远高于农村，在供小于求的市场上，房价房租依旧坚挺。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">
对于那些说“中国已经步入老龄化社会，房价早晚会暴跌”的人来说，如果你能不考虑时间成本，时间线一直往后顺延，也许能看到房价大跌的一天，但有多少人能扛得住时间，扛得住纸币超发带来的物价、房价上涨呢？RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">
2025年，中国老龄化达到和日本一样的水平，65岁以上的老人将占人口的30%，虽说太阳底下无新事，日本走过的路子中国也有可能走一遍，但在现阶段，中国养老问题还没走到日本这般境地，加上zf一直在努力打造‘中国特色小镇’，各个省也在积极吸引人才，中国房价暂时也不会像日本一样，农村地区“鬼城蔓延”。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">换句话说，在中国，在可看的见的时间里“以房养老”的路子，没有大隐患出现。
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房子是投资品，大家都知道，房地产已经深度捆绑了中国的经济，未来几十年的城镇化进程决定了房子是长期的稳健的投资品。今后几十年城镇化的推进，必定加剧城市间“强者更强、弱者更弱”的巨大分化。选择一座城比选择一套房更加的重要。RD-WRAP: break-word;FONT-FAMILY: " microsoft="">如何选择有资质的城市？首先你需要考虑的是，房子买了之后好租吗？当地二手市场是否足够成熟、活跃？人口流入和人口流出情况究竟如何？
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只有对这些情况做到心中有数，不管是投资房产还是单纯的“以房养老”，最后的结果都不会糟糕。免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
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