[摘要] 随着时间迈入阳春三月，传统楼市旺季金三银四正慢慢展开。今年不同以往，当前楼市的政策环境比较好，在中央去库存政策的指导下，刚性购房需求和首次改善性购房需求都得到了政策的支持，购房成本大幅降低，在市场上表现为成交量逐步上升。
随着时间迈入阳春三月，传统楼市旺季金三银四正慢慢展开。今年不同以往，当前楼市的政策环境比较好，在中央去库存政策的指导下，刚性购房需求和首次改善性购房需求都得到了政策的支持，购房成本大幅降低，在市场上表现为成交量逐步上升。
同样是2月份春节淡季期间，今年市场成交量同比去年有明显的增长，这说明在政策的支持下，市场需求在不断释放。这对于开发房企提出了一个选择题：在这样的利好环境下，是该趁机涨价还是该快速跑量去化库存？
港城楼市库存压力仍有
我们首先来看下中央层面对于这个问题的看法。3月15日，十二届人大四次会议新闻中心在梅地亚中心多功能厅举行记者会，邀请住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华、副部长倪虹就“棚户区改造和房地产工作”的相关问题回答中外记者的提问。
在记者会上住建部部长陈政高介绍，2015年楼市库存问题严重，主要集中在三四线城市，年底库存达7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1~2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到15.7%。从他提供的数据中可以看出，当前范围内的库存压力仍然相当严峻，而且库存压力主要集中在三四线城市。
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我们回头来看下张家港的具体情况，我们的库存压力是否存在呢？答案是当前港城房产市场库存压力客观存在。
港城的市场库存压力首先是部分优质二手房对客户需求的分流，一些小面积、低总价、学区好的二手房引起了新房客户的关注。其次是外来房企快速开发的未来库存压力，随着碧桂园、嘉凯城、恒大、世茂、新城控股等国内一线品牌房企进驻港城，带来的市场冲击中重要的一项就是开发速度快，突然加快的房产开发速度与本地市场原来的市场消化速度之间产生矛盾，使市场库存压力更大。第三，是源于安置房建设，2015年我市圆满完成了“810工程”中关于新增保障性住房的指标，实际新增保障性住房47.39万平方米，这也是现在大力推进货币化安置的原因之一。
因此，城南某楼盘营销总监就表示：“优先考虑去库存，涨价的事等别人先干。”由此可见，在港城市场库存压力仍在的情况下，去库存依然是所有房企需要首先考虑的问题。尤其是当前市场上品牌房企的优质房源多，可供购房者选择余地大，市场仍是买方市场，此时涨价很可能会将购房者拒之门外。
港城房价整体趋稳
那为什么现在很多人都在认为房价要上涨呢？记者认为还是在于舆论的影响。在3月15日住建部举行的记者会上，住建部部长陈政高明确指出，问题和矛盾主要集中在一线城市和部分二线城市。“现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。一线城市都主动履行了调控的主体责任，采取了很多措施和办法。现在二线城市也都采取了许多措施来稳定房价。”可见，需要调控价格的主要还是一二线城市，并非张家港这样的三四线城市。
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记者认为，在张家港本地之所以会感受到涨价的压力，原因之一，在于舆论的影响以及邻近城市的影响，尤其是苏州、南京两大城市的行情影响了人们的判断。当前业界许多人都明确指出，这两个城市目前的行情并不稳定，不可作为其他城市楼市变化的参考依据。
原因之二，在于一些楼盘销售人员的营销策略。不可否认一点，不论怎样的市场行情，总归会有一些楼盘特别受人欢迎，尤其是拥有好地段、好学区等先天优势的项目。个别楼盘在热销的情况下都会凸显出自身房源的稀缺性，以此促成交易。另一方面，项目越是受到市场热捧，就会形成局部区域的市场稀缺，由此而造成个别项目价格上涨。
另外，在政策优惠的情况下，同一楼盘低价房源快速销售从而剩余高价房源，这也是导致看起来价格上涨的原因之一。
传统的饥饿营销策略，结合当前苏州、南京的市场影响，再看到个别楼盘热销，因此就造成许多人认为的房价会上涨的错觉。
然而综合考量来看，记者认为，在总体市场供应充足，大部分楼盘存在库存压力的情况下，谈整体市场房价上涨为时过早。
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业界专家指出，住建部记者会上的问答，明确了楼市调控的基调和内容，在不同地域、不同城市，房价上涨与去库存压力并存，决策部门也将因城施策，强化“稳一二线城市房价、去三四线城市库存”，化解楼市场外配资等高杠杆风险。
而对于张家港本地市场来说，同样如此，整体市场库存压力决定了宏观上仍是去库存为主，大部分房企仍在积极去化库存；然而对于少部分项目，尤其是库存压力不大，又受到市场热捧的楼盘，可能会有价格上涨的空间和动力，购房者应根据自己的实际情况，看准时机适时购房，以免错失良机。
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