[摘要] 眼下中国经济发展速度放缓已是不争的事实，而在稳中有降的经济大背景下，房地产市场也面临着种种的不确定性因素，房企该如何去应对呢？
眼下中国经济发展速度放缓已是不争的事实，而在稳中有降的经济大背景下，房地产市场也面临着种种的不确定性因素，房企该如何去应对呢？
对此，合富辉煌房地产（中国）上海公司副总经理赵春雷表示，在目前这样的状态下，房企应该注意自己的资产负债表，控制现金流状况，否则在资金上会遇到一些问题。
在其看来，目前中国房地产市场肯定是已经进入了结构性市场。为此，不太可能出现普涨普跌的一个局面。而在这种局势下，一线城市会好一些，二三线则参差不奇，三四线甚至会连刚需都卖不动，目前无锡和常州就是这样的情况。
赵春雷亦强调，如果资金链持续收紧的话，今年下半年房地产市场的形势会比上半年还严峻。
谈及苏州目前房地产市场时，赵春雷还是表现得比较乐观，其直言苏州相比无锡和常州要好一点，但比上海差一点。据其介绍，早前有不少的上海人会到苏州来置业，但限购政策颁布后，投资客的比例降低很多。
当下房企“涉银”已成为一股潮流，对此，赵春雷亦有自己的一番看法。
“房地产本身是资金密集型行业，所以控制资金上游对房地产来说是一个根本的手段。早年并不是说房地产企业不想做这一块，因为政府有很多的限制条款，现在在慢慢地松绑。”
对于今年的融资环境，其表示很难用一个趋势来判断，可能会有相对跌宕起伏的概念。
以下是观点地产新媒体在2014城市论坛苏州行上对合富辉煌房地产（中国）上海公司副总经理赵春雷先生的采访实录：
观点地产新媒体：现在很多人都在预测中国经济是一个稳中下降的情况，房地产市场也面临很多不确定性因素，您觉得在这样的大环境下房企应该怎样去应对？
赵春雷：
在目前这样的状态下，许多房企已经在注意自己的资产负债表，控制现金流状况。比如说最近信贷方面，很多公司资金都会遇到一些问题，在境外融资的会遇到汇率问题，汇率在下降，变相地使融资成本在提升。
另外，国内一些银行停贷。早几年也发生过好几次类此的情况，包括当年的顺驰。如果没有4万亿的及时推出，2008年也会有很多公司倒闭，我觉得杠杆运用方面要注意一个度的问题。
目前，中国房地产市场肯定是进入了结构性市场，而结构性市场，不太可能出现普涨普跌的一个局面。现在情况就是如此，一线城市相对好一点，二、三线城市就参差不齐，部分三、四线城市连卖刚需都有问题，所以整个市场结构性凸显出来。
观点地产新媒体：无锡、常州是不是属于这种情况？
赵春雷：
无锡、常州供应量太大，而且房地产在老百姓心目中没有财富效应，所以这就形成了恶性循环。
观点地产新媒体：无锡出台了户籍方面的政策救市，出台这样的救市政策对今后的改观有怎样的帮助？
赵春雷：
这个政策大的决定性作用并不是特别明显，因为关键取决于这个城市的人口导入。因为当年上海也推出过蓝印户口，上海推蓝印户口的因果关系现在回忆起来还很难去理顺。
因为中国房地产从1997年金融危机以后，到2000年开始慢慢复苏，2003年开始大跃进。蓝印户口的推出基本上是从1998年、1999年推出，所以你很难判断到底是不是蓝印户口导致的复苏。这个因果关系怎么说都可以，你可以说是蓝印户口使房地产快速发展的。还有一个问题，就是户籍本身的含金量问题，首先上海、北京能够吸引外来人口，无锡的城市吸引力则不同。
观点地产新媒体：在周边城市都比较低迷的情况下，您怎么看苏州的房地产市场？
赵春雷：
苏州相比无锡和常州要好一点，但比上海差一点。土地市场热度方面，一级市场热度比二级市场要高。苏州离上海很近，虽然只有100多公里，但是人文、生活习惯各方面相差远远不止100公里。苏州人比较慢，对物理位置感觉不强，比如说苏州的10公里物理感觉和上海的10公里完全不一样。
因为苏州相对来说比较传统，是一个比较慢的城市，像很多内地城市一样，而上海节奏会比较快。这种时空感的不同对他们购房也是会有影响的。所以在做一些新区人口导入时，就会有很大的抗性。新苏州人会好一点，但是传统苏州人就很难接受。而且，很多人在苏州呆的时间长了以后也会被同化。
早前有不少的上海人会到苏州来置业，但限购政策后，投资客的比例降低很多，因为在苏州买房和上海买房的涨幅完全不一样，投资回报完全不一样。
观点地产新媒体：房企和金融关联越来越大，很多房企都涉足银行业，您觉得主要原因在于什么？对于房地产市场来说会产生什么样的影响？
赵春雷：
因为房地产本身是资金密集型行业，所以控制资金上游对房地产来说是一个根本的手段。早年并不是说房地产企业不想做这一块，因为政府有很多的限制条款，现在在慢慢地松绑，比如说民营银行，还有银行的民间股份之类的东西，都是政策导致的结果。
观点地产新媒体：在众多房企纷纷“涉银”的时候，绿地集团董事长张玉良表示将于近期抛售手中所持有的两家银行的股份，您怎么看房企入股银行的前景？
赵春雷：
这里所指的银行是广义的银行，我觉得这是两个概念。中国原来的银行，包括目前的银行，利差是它很大的利润来源，这也是为什么现在货币基金非常受欢迎，包括银行自己推出的货币理财产品，就是因为利率管制制度的问题。如果中国出现利率完全市场化之后，可能货币基金的优势就不会凸显出来，资金的效率也会更高一点。
绿地抛售的银行和他们要组建的银行，这两个银行是打双引号的，银行的性质可能有所不同。
国有银行如何提升竞争力，如何在没有利率的管制情况下，完全根据市场化竞争，他怎么占据现在的地位也是个挑战。但是最终国家是否会完全放开，我个人持保留态度。因为你可以关注中国那些国有银行，在世界500强企业里面都很靠前，但是他们离开中国本土市场，在境外市场的运作并不是很理想。
观点地产新媒体：对于今年的融资环境，您有什么样的预期？
赵春雷：
今年的融资环境会是非常微妙的，很难用一个趋势判断，就是松或者就是紧，可能会有相对跌宕起伏的概念。
观点地产新媒体：不少市场人士都表示，今年下半年房地产市场形势会比上半年严峻，您觉得呢？
赵春雷：
应该会，如果资金链持续收紧的话就会。因为国内很多企业都是依靠快速现金流，依靠杠杆来运营，所以去杠杆就要了很多公司的命。
观点地产新媒体：有人说商业地产是一个避难处，也有人说是淘金处，您怎么看？
赵春雷：
真正能够做商业地产的公司并不多，很多公司做商业地产其实是在用住宅的运营模式在做，比如说盖好商业卖掉，或者采用委托经营管理。他还是要依赖建造、销售、回笼资金，再建造、销售、回笼，这个模式和住宅没有任何区别。
应该说一些港资公司，或者新加坡公司他们做商业地产做得比较好，是因为他们自身资金杠杆的问题。他们很多都是自有资金，实力比较雄厚，能够持有。像上海淮海路一些好的办公楼，港资公司都不卖不售，你想买他还不卖给你，这个运营模式和国内的公司就不一样。
但是在商业方面，除了一些具有互动型的，具有人际社交性的，或者休闲类的以外。我并不看好传统的百货零售业，因为这其中有一个电商的问题，现在很多东西都在网上买，实体店就像一个试衣店，像苏宁、银泰他们有实体店，但是他们还是被迫去做网店。
观点地产新媒体：现在调控方面主张回归市场，在您看来，回归市场以后，房地产市场会有很大程度的改观吗？
赵春雷：
还是一个结构性的问题，比如说上海、苏州，有很多苏州人进上海，如果一个城市有持续的新人口涌入，而供应有不可能持续增长，因为土地有限，像苏州还好一点，上海可供应的土地越来越少。在这样的情况下，供需关系还能够勉强维持住。在很多地方，比如说无锡、常州可能就没有那么多新人口涌入，而且还有很大的供应量，就会比较麻烦。
另外，多年房价的涨幅是比较有限的，所以财富效应已经上不去了。老百姓买了一套房，假如今年是8000元，过三年可能才涨了一点。现在买一个理财产品，你的银行率不要说很高，比如说5%，或者4.5%，过三年，如果房价涨幅不及你的复合率，就没有人买，像常州目前很惨。
观点地产新媒体：目前对长三角的整体楼市议论比较多，比如说高库存、降价之类的，您觉得长三角房地产市场会朝着怎样的趋势发展？
赵春雷：
高库存，降价的基本上都是在一些新兴区域，这个局面和2008年一模一样。所有的涨幅涨得最凶的都是新兴板块，就像现在的创业板，或者就像美国的纳斯达克一样，他们有一些概念。但是真的冬天来的时候，他们会被打回原形。所以2008年以上海为例，新兴的板块比如说浦东、中环、外环的区域跌幅都非常大，但是市中心的板块，传统的内环区降幅非常有限。
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